Il lago Maggiore entra nella mappa globale del lusso: prezzi in crescita e investitori stranieri in arrivo

Un primo segnale era arrivato nel 2019, quando Donatella Versace acquistò Villa La Verbanella a Meina, storica proprietà che in passato apparteneva alla famiglia Mondadori. Un'operazione che ha contribuito a far guardare il lago Maggiore con occhi diversi: non più soltanto una rinomata destinazione turistica, ma anche una meta scelta da protagonisti internazionali della moda, del design e del lifestyle. Se Milano e il lago di Como hanno consolidato negli ultimi anni il proprio ruolo tra le destinazioni più ambite per gli investimenti immobiliari, il lago Maggiore sta vivendo una crescita significativa e si candida a diventare il terzo grande polo lombardo del settore. Secondo gli operatori del mercato, nel giro di pochi anni potrebbe raggiungere risultati simili a quelli delle due realtà leader.

L'aumento dei valori immobiliari

Negli ultimi cinque anni il mercato immobiliare del Verbano ha registrato una crescita costante, con incrementi che nel 2025 hanno toccato il 3%. Le abitazioni di nuova costruzione con caratteristiche standard raggiungono oggi valori intorno ai 3.500 euro al metro quadrato, secondo le stime di Engel & Völkers. Per le proprietà più esclusive, soprattutto quelle affacciate direttamente sul lago e con accesso privato all'acqua, i prezzi salgono invece tra gli 8.000 e i 10.000 euro al metro quadrato.

Il mercato che si sviluppa tra Italia e Svizzera è dominato per circa il 60% dal segmento di alta gamma. «La crescita è iniziata dopo la pandemia, nel 2021, ma negli ultimi due anni abbiamo assistito a una vera accelerazione», spiega Flavia Dutto, responsabile del network di Engel & Völkers per il lago Maggiore e il lago d'Orta. «Oggi vengono vendute proprietà di valore molto più elevato rispetto al passato. Fino a qualche anno fa era raro concludere con continuità operazioni superiori ai 3 milioni di euro. Oggi la domanda è cambiata e i tempi di vendita si sono notevolmente ridotti».

Tre fattori che sostengono la domanda

Le richieste si concentrano soprattutto sugli immobili più esclusivi: ville storiche, residenze fronte lago, proprietà immerse nel verde, dimore di rappresentanza e strutture ricettive di charme. Secondo Lionard Luxury Real Estate, negli ultimi anni il valore di questi immobili è aumentato tra il 10% e il 20%, a seconda delle caratteristiche.

A sostenere l'interesse verso il lago Maggiore contribuiscono diversi fattori. Da un lato cresce la domanda internazionale verso l'Italia, dall'altro la posizione strategica dell'area e la progressiva scarsità di immobili disponibili sul lago di Como. Sul Lario i prezzi risultano mediamente superiori del 30% e le proprietà comprese tra 2 e 9 milioni di euro stanno diventando sempre più rare, lasciando spazio soprattutto a immobili oltre i 10 milioni.

Secondo Engel & Völkers, gli acquirenti stranieri rappresentano circa il 60% del mercato. La maggior parte proviene da Stati Uniti, Regno Unito, Svizzera e Paesi dell'Europa centrale. Oltre a Stresa e al richiamo delle Isole Borromee, attirano interesse anche località come Baveno, Meina, Lesa e Laveno, senza particolari differenze tra le due sponde del lago.

Castello Pellegrini e le vendite record

Negli ultimi due anni il territorio ha visto la conclusione di numerose operazioni di rilievo. Una villa di 700 metri quadrati con quasi due ettari di terreno è stata venduta per 2,9 milioni di euro. Una residenza di circa 980 metri quadrati è stata ceduta per 4,8 milioni, mentre una proprietà di 820 metri quadrati immersa in un parco di 2,3 ettari ha raggiunto i 3,8 milioni.

La fascia di mercato più dinamica resta quella compresa tra 1 e 3 milioni di euro, che continua a sostenere gran parte delle compravendite. La forte domanda si riflette anche sulla rapidità delle transazioni. Nell'ultimo mese sono state concluse due operazioni da 1,85 e 3,65 milioni di euro con acquirenti australiani e tedeschi, mentre una proprietà da circa 1,3 milioni è stata venduta in tempi particolarmente rapidi.

Tra le proposte più prestigiose attualmente sul mercato spicca Castello Pellegrini, storica residenza appartenuta allo stilista Gianfranco Ferrè. La proprietà dispone di oltre 1.000 metri quadrati di spazi interni, una dependance e un cottage rustico ed è proposta da Lionard Luxury Real Estate a 5,8 milioni di euro.

La ricerca: non solo seconde case

Le esigenze degli acquirenti stanno cambiando. Non si cercano più soltanto seconde case di prestigio, ma immobili con una forte identità architettonica da utilizzare come residenza principale, sede di rappresentanza o investimento di lungo periodo.

Parallelamente cresce anche il mercato degli affitti di lusso, sia per ville sia per appartamenti esclusivi. In molti casi la locazione rappresenta il primo passo prima dell'acquisto definitivo. Il lago Maggiore guarda così al modello sviluppato dal lago di Como, pur dovendo ancora colmare alcune differenze.

«Mancano ancora alcuni servizi di fascia alta», osserva Dutto. «Tuttavia l'apertura di nuovi hotel di lusso e l'arrivo di ristoranti e boutique prestigiose contribuiranno a ridurre rapidamente questo divario. In passato il lago Maggiore era scelto soprattutto per la tranquillità. Oggi sta diventando una destinazione sempre più completa e credo che entro due anni possa raggiungere livelli molto vicini a quelli del lago di Como».

La sfida: hotel e servizi di pregio studiano lo sbarco

Il lago Maggiore non punta soltanto sul mercato delle ville e delle residenze panoramiche. Come sottolinea Luca Gallizia, sales team leader di Lionard Milano, il territorio dispone di un patrimonio storico e culturale unico composto da castelli, ville d'epoca e dimore legate a importanti famiglie industriali, editori, artisti e protagonisti della storia italiana del Novecento.

Molti di questi edifici offrono oggi interessanti opportunità di recupero e riconversione per ospitare resort e strutture ricettive di alto livello. Pur mantenendo un'immagine meno mondana rispetto al lago di Como, il lago Maggiore può contare su una storia ricca di fascino e testimonianze che ne accrescono il valore agli occhi degli investitori.

Così come il lago di Como ha costruito la propria fama internazionale grazie a strutture iconiche come Villa d'Este, il Mandarin Oriental di Blevio e Passalacqua, anche il lago Maggiore sta iniziando ad attirare l'interesse dei grandi gruppi dell'hotellerie di lusso. Per il settore immobiliare questo rappresenta uno dei segnali più importanti della fiducia nelle prospettive future della destinazione.

A Baveno è ormai vicina l'apertura del Bosco Palace Hotel, primo cinque stelle della località. La struttura è stata acquisita nel 2021 dall'imprenditore russo Mikhail Kusnirovich, fondatore e presidente del gruppo del lusso Bosco dei Ciliegi.

A Verbania il gruppo Lvg, proprietario del marchio Lvg Hotel Collection, ha acquisito l'Hotel Pallanza, che diventa così il quarto albergo del gruppo sul lago. Anche Stresa continua a rafforzare la propria offerta di alta gamma. La famiglia Zacchera sta infatti lavorando alla trasformazione del Grand Hotel Bristol da quattro a cinque stelle.

Ad alimentare l'interesse del mercato contribuiscono inoltre le indiscrezioni che vedrebbero il gruppo Mandarin Oriental interessato al progetto sviluppato da Viscardi Hotels per Villa Poss, storica dimora immersa in un parco di sei ettari a Biganzolo e sottoposta a tutela delle Belle Arti. L'apertura della struttura è prevista per il 2028.

Tra i progetti più ambiziosi in fase di sviluppo sulla sponda lombarda del lago Maggiore figura infine il piano di rigenerazione dell'ex area industriale Ratti di Luino. L'iniziativa, guidata da Luca Sartorio, amministratore delegato di Gran Luino, insieme a investitori tedeschi e statunitensi, prevede investimenti privati superiori a 300 milioni di euro.

Il progetto punta a trasformare l'area in un nuovo polo turistico attraverso una collaborazione tra pubblico e privato. Tra gli interventi principali è prevista la realizzazione di un hotel di lusso a cinque stelle gestito da un importante marchio internazionale, affiancato da altre strutture ricettive, tra cui un villaggio turistico sostenibile costruito in legno e ulteriori soluzioni di ospitalità diffuse sul territorio.

Nel complesso il piano prevede circa 1.500 posti letto distribuiti tra diversi comuni dell'Alto Verbano. L'obiettivo è creare una destinazione turistica capace di attrarre visitatori durante tutto l'anno. Oltre alle nuove strutture alberghiere, il programma comprende il recupero di spazi pubblici oggi poco valorizzati, il miglioramento dei collegamenti via lago, l'introduzione di nuovi servizi e la realizzazione di alloggi destinati ai lavoratori del comparto turistico.